联华证券一财社论：用房票处置烂尾楼问题是一个进取的尝试

烂尾楼处置迎来一个具有创新意义的破局样本联华证券。

随着各地“保交楼”工作步入深水区，各类创新探索方案不断涌现，最近广州黄埔区推出的烂尾楼房票方案备受关注。这一案例主要针对的是已于2022年停工至今，由升龙集团在广州黄埔区开发的“升龙学府上城”项目，该项目的逾200户业主在9月末领到了与原购房款等额的房票，可在十余个纳入政府“保交楼”政策的房源清单中重新选房。

这个针对烂尾楼的“等价置换”房票方案的详细内容为，业主可根据原购房总价（含首付、贷款本金及利息）获得一张使用期限为2025年12月30日之前的房票，在政府“保交楼”政策清单中选择新房源，若房票金额不足，购房者需补足差价，若房票金额超出购房总价，多余部分不退现金，需全部用于购房。“保交楼”项目的房源以地方国企的地产项目为主。

显然，烂尾楼房票方案的出现，为受困于烂尾楼的购房者提供了一个购买力解套的机会，也为受困的烂尾楼项目提供了起死回生的重组和重构机会。

具体来讲，烂尾楼房票方案的设计中，购房者这一烂尾楼事件的无辜受害者的权益得到了最大化保护，可以从烂尾楼复杂的债权债务关系中解脱，有助于重塑购房者的市场购买力，这遵循了无过错者不应受到惩罚的责权利对等原则。

同时，烂尾楼房票，事实上将零散的购房者债权进行了集中化整合，即烂尾楼房票更像是一个地方国企基于等价有偿原则从购房者手中拿到了相关烂尾楼项目的第三方债权，这将有助于营造一个对等的债权人主体，从而可有效降低烂尾楼的重组成本和复杂度，有助于推动相关烂尾楼项目债权债务关系的理顺，并加速不良资产重组方案的进程。

此外，烂尾楼房票方案还有助于盘活当地房地产存量市场联华证券，具有推动当地楼市去化的效果，可有效激活当地国企的存量资产。

仔细分析，房票更类似于将不动产进行数字化转换，进而将烂尾楼的购房者购买力移植到新项目，而且这种交易转换实现了低甚至无交易成本的无缝对接。

近年来，随着楼市进入右侧交易环节，房地产市场的各种利益结构、信息结构和交易结构发生深刻变化，要维护房地产市场健康发展，各方都需将重心放置在如何有效激活或盘活房地产市场关键要素资源上，而买方市场下购房者才是牵动整个市场走向的关键要素资源，因为购房者偏好、购房者的购买力和购房者的满足度等，真正左右着市场的走向。

因此，盘活个人资产负债表，盘活市场购买力，是买方市场健康发展和行业向上向善成长的核心驱动力，烂尾楼房票之所以备受市场关注，一个重要缘由就是，它真正有效地为个人资产负债表的修复提供了有益探索，真正将市场存量购买力激活，真正让购房者的需求偏好成为市场交易导向。

这份烂尾楼房票方案，立足现实困局进行破局，在烂尾楼各大利益相关主体间提供了一个次优的解决方案，其交易机制设计极大降低了各方的利益净损失，具有进行复制推广的积极现实意义，即面对“保交楼”深水区，各地都存在着这种现实的烂尾楼处置诉求，因此鼓励各地尝试新的烂尾楼处置方案，将有助于积累更多的经验教训，为楼市的健康发展提供新的实现路径。

老去又逢新岁月，春来更有好花枝。如果说住宅项目烂尾使各地涉入“保交楼”深水区，那么烂尾楼房票等创新交易，则是为“保交楼”开辟了进入新岁月的蹊径，它使最优质的购买力关键资源，从烂尾楼的不良资产中解脱，让其在“如花似叶，岁岁年年，共占春风”中如沐春风、长出新枝丫，带有典型的变废为宝、以人为本的时代特征。因此，也期待烂尾楼破局样本能在各地开枝散叶，解放受困的市场购买力，加速房地产的不良资产处置进度，开启一场吐旧纳新的健康之旅。

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